עסקאות נדל״ן

האם ניתן לרכוש חניה בבית משותף?

כאשר החניה רשומה כהצמדה לדירה, ניתן לרכוש אותה רק אם הרוכש הוא בעל דירה אחרת באותו בית משותף.

לא מספיק שהרוכש מתגורר בבניין או שוכר בו דירה. עליו להיות בעל זכויות בדירה בבניין, שאליה ניתן יהיה להצמיד את החניה.

מדוע לא ניתן למכור את החניה לכל אדם?

במרבית הבתים המשותפים החניה אינה רשומה כנכס עצמאי, אלא כהצמדה לדירה מסוימת. בהתאם לחוק המקרקעין, חלק מהרכוש המשותף שהוצמד לדירה דינו כדין הדירה שאליה הוצמד.

סעיף 62(א1) לחוק המקרקעין מאפשר להעביר הצמדה מדירה אחת לדירה אחרת באותו בית משותף. ההסדר מאפשר לשנות את שיוך החניה בתוך הבניין, אך לא לנתק אותה מן הדירה ולמכור אותה כנכס עצמאי לאדם חיצוני.

העברת ההצמדה אינה מחייבת את הסכמתם של יתר בעלי הדירות, אך יש לקיים את ההליך הקבוע בדין לתיקון צו רישום הבית המשותף.

לפני הכול: האם החניה שייכת למוכר?

לפני שסוגרים מחיר או חותמים על הסכם, יש לבדוק את הזכויות בדירה ובחניה.

כאשר הבית רשום בטאבו, יש להפיק נסח עדכני ולהזמין את מסמכי הבית המשותף: צו הרישום, התקנון והתשריט. באמצעותם ניתן לבדוק:

• שהמוכר הוא בעל הזכויות בדירה.
• שהחניה אכן רשומה כהצמדה לדירתו.
• שמספר החניה ומיקומה תואמים לתשריט הבית המשותף.
• שאין בתקנון או במסמכי הרישום מגבלה הרלוונטית לעסקה.

סימון החניה בשטח או שימוש שנעשה בה במשך שנים אינם מוכיחים כשלעצמם שהחניה שייכת למוכר. אם החניה אינה מוצמדת לדירתו ומהווה חלק מהרכוש המשותף, הוא אינו רשאי למכור אותה לבדו.

הסכם בכתב ודיווח למיסוי מקרקעין

רכישת חניה היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין, התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין חייבת להיעשות בכתב.

ההסכם צריך לכלול, בין היתר, את פרטי הצדדים, זיהוי מדויק של החניה, התמורה, מועדי התשלום, האישורים שעל המוכר להמציא והתנאים להשלמת הרישום.

המוכר והקונה חייבים לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין, ככלל בתוך 30 ימים ממועד חתימת ההסכם.

על העסקה עשויה לחול חבות במס רכישה מצד הקונה ובמס שבח מצד המוכר. לכן יש לבדוק את השלכות המס לפני החתימה ולהביא אותן בחשבון בעת קביעת התמורה.

מה קורה אם על דירת המוכר רשומה משכנתה?

כאשר רשומה משכנתה על דירת המוכר, היא עשויה לחול גם על החניה המוצמדת אליה. במקרה כזה יש לבדוק מראש אם נדרשת הסכמת הבנק ואילו מסמכים יידרשו לצורך שחרור החניה מהשעבוד.

הסכם המכר צריך לכלול מנגנון תשלומים שיבטיח כי ניתן יהיה להסיר את השעבוד מהחניה ולהשלים את רישומה כהצמדה לדירת הקונה.

כיצד משלימים את העסקה בבית שכבר רשום כבית משותף?

כאשר הבית רשום בפנקס הבתים המשותפים, יש להגיש בקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף שעניינה העברת הצמדה מחלקת־משנה אחת לחלקת־משנה אחרת.

במסגרת התיקון החניה נגרעת מדירת המוכר ונרשמת כהצמדה לדירת הקונה. בהתאם לנסיבות, עשויים להידרש תשריט מתוקן, נסחים עדכניים, אישורי מסים, אישורי בעלי שעבודים ומסמכים נוספים.

ומה אם הבית עדיין אינו רשום כבית משותף?

ישנם בניינים שבהם הדירות טרם נרשמו כתתי־חלקות והזכויות מתנהלות בחברה משכנת. במצב כזה עדיין אין צו רישום בית משותף שניתן לתקן.

לפני ביצוע העסקה יש לבדוק את אישורי הזכויות, הסכמי הרכישה, תשריט החניות ונהלי החברה המשכנת. יש לברר אם ניתן לשנות את שיוך החניה, אילו אישורים נדרשים וכיצד יירשם השינוי במסמכי החברה וברישום העתידי של הבית המשותף.

המידע באתר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי המותאם לנסיבותיו של כל מקרה.