הסכמי שכירות

הסכם שכירות למגורים: דגשים למשכיר ולשוכר

הסכם שכירות המותאם לדירה ולצדדים מעניק ודאות, מגן על זכויות המשכיר והשוכר ומצמצם את הסיכון למחלוקות

השכרת דירה היא עסקה משפטית משמעותית עבור שני הצדדים. המשכיר מוסר את אחד הנכסים היקרים שבבעלותו לשימושו של אדם אחר, ואילו השוכר הופך את הדירה לביתו ומתחייב לתשלום חודשי משמעותי.

לכן לא מומלץ להסתפק בהסכם שכירות אקראי שנמצא באינטרנט. הסכם כזה אינו בהכרח מתאים לדירה, לתקופת השכירות, לערובות שנבחרו או להסכמות שבין הצדדים, ולעיתים הוא אף כולל סעיפים שאינם תואמים את הוראות החוק.

עריכת הסכם שכירות באמצעות עורך דין העוסק בתחום מאפשרת להגדיר מראש את ההגנות הנדרשות לכל צד, להסדיר את הזכויות והחובות של המשכיר והשוכר ולתת מענה למצבים שעלולים להתעורר במהלך השכירות.

דגשים למשכיר

בדיקת יכולתו הכלכלית של השוכר

עוד לפני החתימה, חשוב לבדוק שהשוכר מסוגל לעמוד בתשלום דמי השכירות ובהוצאות השוטפות של הדירה.

ניתן לבקש מהשוכר להציג תלושי שכר, אישור העסקה או אסמכתאות אחרות המעידות על הכנסה. כאשר מדובר בשוכר עצמאי, אפשר לבקש מסמכים המתאימים לאופי הכנסתו. את הבדיקה יש לבצע באופן ענייני, מידתי ומכבד.

הגדרת השימוש המותר בדירה

ההסכם צריך לקבוע מי רשאי להתגורר בדירה ולאיזו מטרה היא מושכרת. יש להסדיר נושאים כגון הכנסת דיירים נוספים, השכרת משנה, החזקת בעלי חיים, הפעלת עסק וביצוע שינויים בדירה.

חשוב לקבוע אילו פעולות מותרות, אילו פעולות מחייבות את הסכמת המשכיר מראש ובכתב ואילו שימושים אסורים. כך מוגן המשכיר מפני שימוש החורג מהמוסכם או מפני שינוי בלתי מורשה בנכס.

תשלום דמי השכירות

יש להגדיר במדויק את סכום דמי השכירות, מועד התשלום ואופן ביצועו. בנוסף, חשוב לקבוע מה ייחשב לאיחור בתשלום ומהן תוצאותיו.

ניסוח ברור מאפשר למשכיר לדעת מתי הוא זכאי לקבל את התשלום ומעניק לו כלים להתמודד עם איחורים או עם אי־תשלום.

ערבויות וביטחונות מתאימים

הסכם השכירות צריך להיות מגובה בערובות המתאימות לגובה דמי השכירות ולנסיבות הצדדים. ניתן לשלב בין ערבות בנקאית, פיקדון כספי, שיק ביטחון, שטר חוב וערבים אישיים.

מותר למשכיר לבקש מספר ערבויות. עם זאת, כאשר מדובר בערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כגון ערבות בנקאית או פיקדון כספי, הסכום המצטבר שלהן מוגבל, ככל שהוראות החוק חלות על ההסכם, לסכום הנמוך מבין:

• דמי שכירות בעבור שליש מתקופת השכירות.
• דמי שכירות בעבור שלושה חודשים.

ההגבלה אינה חלה באותו אופן על שיק ביטחון, שטר חוב או ערבות אישית, שאינם מחייבים את השוכר להוציא כסף בעת מסירתם.

עם זאת, ערובה אינה ניתנת למימוש באופן חופשי. יש לקבוע בהסכם את העילות למימושה ולפעול בהתאם להוראות החוק, לרבות מתן הודעה לשוכר והזדמנות לתקן את ההפרה, ככל שנדרש.

שמירה על הדירה ופינויה

ההסכם צריך לחייב את השוכר להשתמש בדירה באופן סביר, לשמור עליה, להודיע על תקלות ולהימנע מביצוע שינויים ללא הסכמה.

בנוסף, יש לקבוע כיצד תוחזר הדירה בתום השכירות, באיזה מצב, מתי יימסרו המפתחות וכיצד יוסדרו החשבונות. מומלץ לערוך בתחילת התקופה פרוטוקול מסירה הכולל תיעוד של מצב הדירה, הריהוט, הציוד והמונים.

דגשים לשוכר

בדיקת בעל הזכויות בדירה

לפני החתימה, על השוכר לוודא שמי שמציג את עצמו כמשכיר הוא בעל הזכויות בדירה או אדם המוסמך לפעול מטעמו.

ניתן לבקש נסח טאבו או אישור זכויות עדכני. אם ההסכם נחתם באמצעות מיופה כוח, יש לבדוק גם את ייפוי הכוח ואת היקף הסמכויות שניתנו לו.

מצב הדירה והאחריות לתיקונים

השוכר צריך לבדוק את מצב הדירה והמערכות שבה ולתעד ליקויים קיימים לפני קבלת החזקה. אם המשכיר מתחייב לבצע תיקונים לפני הכניסה או לאחריה, יש לפרט בכתב מה יתוקן ובאיזה מועד.

החוק מבחין בין ליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר של השוכר, המצוי בדרך כלל באחריותו, לבין ליקוי שאינו קל ערך ושלא נגרם באשמתו, המצוי בדרך כלל באחריות המשכיר.

אין להסתפק בסעיף גורף המטיל על השוכר את האחריות לכל תקלה בדירה.

ודאות בגובה דמי השכירות

מבחינת השוכר, רצוי לקבוע דמי שכירות חודשיים קבועים שאינם מוצמדים למדד המחירים לצרכן או לשער מטבע. כך השוכר יודע מראש מה יהיה הסכום החודשי שעליו לשלם ויכול לתכנן את הוצאותיו לאורך התקופה.

אם בכל זאת נקבעת הצמדה, יש להגדיר באופן מדויק את מדד הבסיס, מועדי העדכון ואופן החישוב.

תקופת אופציה והמחיר בתקופה הנוספת

מתן אופציה לשוכר להאריך את תקופת השכירות מעניק לו יציבות וביטחון ומפחית את החשש שייאלץ לעזוב את הדירה בתום התקופה הראשונה.

חשוב לקבוע כבר במועד חתימת ההסכם את משך תקופת האופציה, את התנאים למימושה ואת סכום דמי השכירות שיחול בתקופה הנוספת. אין להשאיר את גובה דמי השכירות בתקופת האופציה למשא ומתן עתידי, משום שבמצב כזה אין לשוכר ודאות אמיתית שיוכל להמשיך להתגורר בדירה.

האופציה מעניקה לשוכר זכות, אך אינה מחייבת אותו להאריך את השכירות. השוכר רשאי לבחור שלא לממש אותה, בהתאם למועדי ההודעה ולתנאים שנקבעו בהסכם. אם החליט לממשה ועמד בתנאים, על הצדדים לכבד את תקופת ההארכה ואת התנאים שנקבעו מראש.

אפשרות לעזיבה מוקדמת

חשוב לבחון מה יקרה אם השוכר ייאלץ לעזוב לפני תום התקופה בשל שינוי כלכלי, משפחתי או תעסוקתי.

ניתן לקבוע נקודת יציאה או מנגנון המאפשר לשוכר להציע שוכר חלופי. יש להגדיר כמה זמן מראש עליו להודיע למשכיר ובאילו נסיבות רשאי המשכיר לסרב לשוכר החלופי.

הגבלת הערובות והחזרתן

השוכר צריך לבדוק שסוגי הערובות וסכומן תואמים את הוראות החוק ושההסכם מפרט באילו מקרים ניתן לממש אותן.

כמו כן, יש לקבוע כיצד יוחזרו הערובות בתום השכירות. בהתאם לחוק, על המשכיר להחזיר את הערובה או את יתרתה בתוך 60 ימים ממועד החזרת הדירה או ממועד תשלום חובות השוכר, לפי המאוחר מביניהם.

מכירת הדירה בתקופת השכירות

חשוב לקבוע בהסכם כי מכירת הדירה תיעשה בכפוף לקיום מלוא התחייבויות המשכיר על פי הסכם השכירות. בנוסף, יש להגדיר מראש באילו ימים ושעות ובאיזו תדירות ניתן יהיה להציג את הדירה לקונים פוטנציאליים, בתיאום מוקדם עם השוכר.

כך נשמרת זכותו של המשכיר למכור את הנכס, לצד הגנה על פרטיותו ועל שגרת חייו של השוכר.

הסכם מדויק מגן על שני הצדדים

הסכם שכירות טוב אינו צריך להיות ארוך ומסורבל, אלא ברור ומותאם לצדדים ולדירה.

עבור המשכיר, הוא מסייע להבטיח את תשלום דמי השכירות, את השמירה על הנכס ואת פינויו במועד. עבור השוכר, הוא מעניק ודאות בנוגע לתשלומים, לתיקונים, לתקופת האופציה, לערובות ולזכויותיו במקרה שהדירה נמכרת.

המטרה אינה להעניק יתרון חד־צדדי למשכיר או לשוכר, אלא ליצור הסכם מאוזן שמגן על האינטרסים הלגיטימיים של שניהם ומגדיר מראש כיצד יפעלו במצבים שונים.

עריכת ההסכם או בדיקתו באמצעות עורך דין העוסק בתחום מאפשרות לזהות מראש סעיפים חסרים או בעייתיים, להתאים את ההסכם להוראות החוק וליצור מערכת יחסים ברורה ויציבה לאורך תקופת השכירות.

המידע באתר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי המותאם לנסיבותיו של כל מקרה.